|
|
|
| Товарные рынки | ||
| BID | ASK | |
| Brent | 0.00 | 0.00 |
| Лайт | 0.00 | 0.00 |
Бастапқы жарнасыз пәтер сатып алу кезінде қандай нюанстарды ескеру керек екенін Dauletten.kz оқырман назарына ұсынады.
Ипотека бойынша тұрғын үй сатып алу кезінде қаржы ұйымдары немесе құрылысшылар әдетте стандартты аванс төлемін талап етеді, ол жылжымайтын мүліктің бағасының шамамен 20% құрайды. Бұл бастапқы жарна банктің несие алушының төлем қабілетін растайтын кепілі болып табылады: жарна неғұрлым жоғары болса, банкке қауіптер соғұрлым аз болады. Сонымен қатар, бастапқы жарна кредиттің пайыздық мөлшерлемесін төмендетуге мүмкіндік береді.
Дегенмен, пәтерді бастапқы жарнасыз сатып алуға болады, бірақ белгілі бір шарттар мен қауіптермен. Сатып алушыға жылжымайтын мүлік — бұл елеулі қаржылық инвестиция екенін түсіну маңызды, әрі мәміленің заңды тазалығына көз жеткізу қажет. 2024 жылы қазақстандықтарға қолжетімді бастапқы жарнасыз ипотеканы ресімдеудің бірнеше заңды тәсілдері бар.
№1. Қосымша кепілмен ипотека
Бастапқы жарнасыз тұрғын үй сатып алудың заңды тәсілдерінің бірі — қосымша кепілмен ипотека ресімдеу. Бұл сатып алынатын пәтерден басқа, кепіл ретінде тағы бір жылжымайтын мүлікті ұсыну керек дегенді білдіреді.
Қазақстандағы кейбір банктер осындай шарттармен ипотека ұсынады. Мысалы, Банк ЦентрКредит. Осы банкінің шарттарына сәйкес, ипотека алу үшін кепіл ретінде жылжымайтын мүлік құны кредит сомасының 50%-ынан кем болмауы керек. Егер пәтердің бағасы 50 млн теңге болса, кепіл ретінде құны 25 млн теңгеден кем емес мүлік ұсыну қажет. Мұндай шарттарды Shinhan Bank, Банк КЗИ және Halyk Bank секілді басқа банктер де ұсынады.
№2. Трейд-ин бағдарламалары
Трейд-ин — бастапқы жарнасыз пәтер сатып алудың тағы бір тәсілі. Осы схема арқылы сатып алушы қолда бар жылжымайтын мүлік немесе автокөлікті жаңа тұрғын үйге айырбастай алады. Бұл әдіс көбінесе құрылысшылармен ақшалай авансқа балама ретінде пайдаланылады.
Мысалы, BI Group компаниясы ескі пәтерді немесе автокөлікті жаңа жылжымайтын мүлікке айырбастауға мүмкіндік береді. Бұл бағдарламаны пайдалану үшін құрылысшы кеңсесіне өтінім беру, жылжымайтын мүлікті таңдау және оның құнынан 5% көлемінде бастапқы жарнаны енгізу қажет. Компанияның қайта сату бөлімшесі мүлікті сатуға көмектеседі, ал сатудан түскен қаражат жаңа тұрғын үйдің төлеміне жұмсалады. BI Group-тың трейд-ин бағдарламалары Алматы, Астана, Ақтау, Атырау, Шымкент секілді Қазақстанның ірі қалаларында қолжетімді. Rams Qazaqstan компаниясында да трейд-ин бағдарламасы бар.
Ескерту: құрылысшылар кейде бастапқы жарнасыз пәтер сатып алуға мүмкіндік беретін акцияларды өткізеді, бірақ мұндай жағдайларда әдетте қосымша кепіл талап етіледі. Бұл қосарлы жылжымайтын мүлікпен ипотекаға балама болуы мүмкін. Мұндай бағдарламалар сатып алушының туыстарында кепіл ретінде қосымша пәтер болса, тиімді болуы мүмкін.
№3. Бастапқы жарнадан бас тарту — артық төлемдердің жолы
Бастапқы жарнасыз ипотеканың сатып алушылар үшін жиі тиімсіз екенін түсіну маңызды. Егер сатып алушы бастапқы жарнаны енгізбесе, оған көп төлеуге тура келеді. Банк пайыздарды тек кредит сомасынан емес, пәтердің толық құнынан алады, бұл жалпы артық төлемді арттырады.
Мысал:
Пәтер бағасы — 30 млн теңге.
Бастапқы жарнамен: Егер 20% (6 млн теңге) енгізілсе, заем 24 млн теңгені құрайды. 15% мөлшерлемемен 10 жылдық артық төлем шамамен 18 млн теңге болады.
Бастапқы жарнасыз: Егер ақша енгізілмесе, толық соманы — 30 млн теңгені алуға болады. Бұл жағдайда 10 жылдық артық төлем 24 млн теңгеге дейін өседі.
Екі нұсқа арасындағы айырма 6 млн теңге. Сонымен қатар, делдалдық қызметтер үшін тағы 3 млн теңге төлеуге тура келуі мүмкін.
№4. Сұр схемалар: қауіптер мен салдарлар
Кейбір брокерлер бастапқы жарнасыз ипотеканы заңсыз әдістермен ресімдеуді ұсынады. Олар пәтердің бағасын арттыру үшін бағалаушыға келісіп, бастапқы жарнаны кредиттің жалпы сомасына қосу үшін әрекет етеді.
Бұл алдау, банкке жаңсақ ақпарат беретін әдіс, ал заемшы ақша жоғалтып қана қоймай, заңды салдарларға да тап болуы мүмкін.
Мысалы, егер пәтердің бағасы 50 млн теңге болса, минималды бастапқы жарна (бағадан 20%) 10 млн теңгені құрайды. Бағалаушы пәтерді 60 млн теңге деп бағалап, бұл жарнаны бағасына қосуы мүмкін.
Қандай қауіптер болуы мүмкін:
№5. Банктер мен құрылысшылардың тиімді ипотекалық бағдарламалары
Кейбір банктер мен құрылысшылар бастапқы жарнасы минималды ипотекалық бағдарламаларды ұсынып, тұрғын үй сатып алуды қолжетімді етеді.
Мысалы, Altyn Bank BAZIS-A және BI Group құрылысшыларымен бірге “Тамаша” бағдарламасын 0% бастапқы жарнамен және “Оңай” бағдарламасын 20% бастапқы жарнамен, 20 жылға дейінгі мерзімімен және 0,1-17% пайыздық мөлшерлемемен ұсынады.
Отбасы банк “Жас ғалымдарға арналған ипотека” бағдарламасын 10% бастапқы жарнамен жүзеге асырады, сонымен қатар 2023–2029 жылдарға арналған тұрғын үй-коммуналдық инфрақұрылымды дамыту Концепциясы аясында аналогтық минималды жарнамен тұрғын үй сатып алуды ұсынады.
